כָּתוּב: קרקע, ביטחון והון בלב הכרך הגדול / עמירם אורן

מגדלים בתל אביב 2011 (לא הקריה). צילום: דוד מיכאלי

 קרקע, ביטחון והון בלב הכרך הגדול / עמירם אורן

לאחרונה התפרסם הספר "הקריה בשנות כינונה" המהווה סיכום מחקר מקיף של ניר מן על ראשיתה של הקריה בתל אביב, מיום שהתפנו הכוחות הבריטיים מהארץ ועד שהפכה למקום מושבו של המטכ"ל. במקביל פרסם המחבר במוסף הארץ מאמר שכותרתו "כשהפצצה תיפול על תל אביב" וחלק ניכר ממנו מוקדש לדיון על מיקום הקריה בתל אביב כסוגיה "שמעולם לא העסיקה נמרצות את ראשי העיר" למרות שעל פי הדין הבין לאומי יש להימנע מלמקם מטרות צבאיות בשטחים אזרחיים צפופים או לידם והכלל המתיר לתקוף אותן. מעבר לשאלה האסטרטגית האם נכון למקם את מטה הפיקוד העליון בסביבה מאוכלסת בצפיפות, יש להדגיש כי לנושא יש היבטים כלכליים מובהקים ובמיוחד בכל הקשור לשימוש בקרקע לצורכי ביטחון ובמיוחד על מערכת הביטחון כשחקן פעיל בתחום שוק הנדל"ן.

מתוך מחקר מפורט על הפריסה והתשתית הביטחונית בישראל המובא בשני ספרים שכתבתי "ארץ בחאקי" (עם רפי רגב) ו"שטחים מגויסים" ניתן ללמוד על אבני הדרך בהתפתחות מתחם הקריה משנות החמישים ועד התקופה הנוכחית ועל התנהלות של מערכת הביטחון בענייני מקרקעין. המחקר מצביע על כך שהעתקת המטה הכללי מהקריה עלתה בעבר על סדר היום אצל קברניטי מערכת הביטחון והיא, יחד עם משרד האוצר ומנהל מקרקעי ישראל, פעלה לצמצום מתחם הקריה אולם,  כיום העתקת משרד הביטחון ומחנה מטכ"ל מהקריה היא משימה כמעט בלתי אפשרית בגלל שיקולים כלכליים כפי יוצג להלן.

על פי המתווה של פינוי מחנות צה"ל והעברת היחידות לנגב כפי שמתנהל בשני העשורים וקיבל תוקף בהחלטת הממשלה באפריל 2011, התמורה שתתקבל משיווק קרקע מתחם הקריה לא תוכל לממן את הבנייה במקום חליפי ולא את העתקת מערכות התקשוב האחרות. מערכת הביטחון, היא גורם מרכזי במשק שלא רק שיקולי ביטחון מניעים אותה אלא גם אינטרסים כלכליים ושיקולי נדל"ן.

מחנה מטכ"ל הועבר לקריה בתל אביב במחצית הראשונה של שנות החמישים ואז מוקמו היחידות במבני המושבה הטֶמְפְּלֶרִית הגרמנית שרונה ובמבנים ארעיים. בסוף שנות החמישים בתת הקרקע הוחל בבניה מוצב הפיקוד העליון המכונה "הבור" וממנו ממחצית שנות השישים נוהלו המבצעים הצבאים ומלחמות ישראל, החל ממלחמת ששת הימים. מסוף משנות השישים ובשנות השבעים הורחב "הבור" ונבנו גם מבני משרדים חדשים ותשתיות תקשוב עבור משרד הביטחון וצה"ל.

במחצית שנות השבעים עלה על הפרק הרעיון להעתיק את מתחם המטה הכללי מהעיר תל אביב במסגרת ריכוז כל משרדי הממשלה בירושלים ובסביבתה. הכוונה הייתה למקם אותו בשטחים הפתוחים באחד הרכסים ממערב לירושלים בסמוך לדרך העולה לעיר. רעיון זה לא הבשיל ולא הגיע לידי מימוש בגלל סיבות רבות, מבצעיות ופוליטיות וגם משיקולים כלכליים.

מסוף שנות השבעים ובראשית שנות השמונים הוגברה ההשקעה בבינוי ובתשתיות בקריה. במרכז המתחם נבנה בניין משרדים גבוה המזדקר מעבר לסביבתו הקרובה וזאת על מנת שישמש מעטפת למגדל שבראשו הוצבו מתקני תקשורת. בסוף שנות השמונים עם השלמת הבניה אוכלסו במגדל משרדי חטיבות ומחלקות שניים מאגפי המטה הכללי ויחידות תקשוב. עם העברת היחידות לבניין החדש נערך במחנה הקריה סבב תשתיות. לבניינים שהתפנו בקריה כונסו יחידות ששכנו במשרדים ששכרה מערכת הביטחון ברחבי העיר וזאת על מנת לחסוך את דמי השכירות הרבים. ההשקעות הכספיות האדירות בבניית המגדל החדש, בסבב התשתיות וגם בהרחבת ה"בור" של המטה הכללי ו"הבור" של מפקדת חיל האוויר, כל אלה, יצרו מצב של קיבוע תשתית ביטחונית משמעותית בלב העיר. השקעות אדירות אלה יצרו מצב של חוסר כדאיות כלכלית בהעברת התשתיות הצבאיות למיקום אחר על בסיס של שיווק הקרקע למטרות אזרחיות ומימון העתקתן מתקבולי השיווק. למעשה, בוטלה כל אפשרות לחשוב על פינוי מתחם הקריה ממרכז העסקים הראשי (מע"ר) של תל אביב.

מסוף השמונים ובראשית שנות התשעים הדעה הרווחת הייתה שבגלל שיקולים כלכליים נגזר על העיר לחיות לעד עם מתקן ביטחוני גדול, זר שאינו משתלב עם סביבתו האזרחית ואף יותר מכך, מפריע למרקם האורבני. המעט שנותר לחשוב הוא הוא כיצד ניתן לצמצם את שטחו עד למינימום ולהרבות בו בבנייה לגובה.

אכן כך נעשה. בשלהי שנות השמונים, במקביל להתחלת תהליך פינוי המחנות מהערים, ניהלה מערכת הביטחון עם משרד האוצר ומנהל מקרקעי ישראל מו"מ לפינוי משרדיה מדרום הקריה בשטח המשתרע "במרובע" שבין רחוב קפלן, דרך פתח תקווה, רחוב הארבעה ורחוב קלמן מגן. פינוי מתחם דרום הקריה נועד לאפשר לעיריית תל אביב ולמנהל מקרקעי ישראל ליזום תכנית פיתוח ובנייה והפיכתו לאחד ממוקדי מרכז העסקים הראשי של תל אביב. הכוונה שבמימושה הוחל לפני מספר שנים היא ששלושה רבעים משטח המגדלים שיבנו יהיו לשימוש מסחר ושירותים והשאר למגורים וכל זאת תוך שימור שרידי המושבה הטֶמְפְּלֶרִית שיהוו חלק מהפארק של המתחם. מאחר ומדובר בפרויקט עתיר הון בקרקע שעלותה גבוהה מאד לצורך פינוי דרום הקריה הועמד למשרד הביטחון תקציב מיוחד שלא היה חלק מהתקציב השנתי. הוחלט להעביר יחידות וגופים מצפון ומדרום הקריה, שמיקומם במתחם הקריה אינו חיוני, אל מחנות מחוץ לתל אביב ונקבע שהגופים שמיקומם הכרחי במתחם הקריה יועברו לחלקה הצפוני.

במחצית השנייה של שנות התשעים החלה במזרח הקריה הכשרת השטח לבניית שני מגדלי משרדים חדשים  (107 מטר) עבור משרד הביטחון וצה"ל בשטח של כמאה אלף מ"ר. הבנייה הייתה על משבצת קרקע בגודל 11 דונם שצורפה למתחם הקריה ועליה נמצא קודם לכן בית החולים ליולדות שנהרס ושתכולתו הועברה למתחם המרכז הרפואי העירוני איכילוב הסמוך. הבנייה באתר נמשכה כשלוש שנים ועלות הפרויקט הסתכמה למעלה מחצי מיליארד שקל. מגדלי משרדים נבנו לפי אמות המידה של בניין משרדים אזרחי חדיש. בבניין שוכנו לשכות שר הביטחון, הרמטכ"ל, מנכ"ל משרד הביטחון ואגפי המשרד והמטה הכללי. על גג אחד המבנים נבנה גם מנחת למסוקים. עם אכלוס שני המגדלים נהרסו מרבית הצריפים בקריה והמשרדים ששוכנו בהם הועברו אל הבניינים שהתפנו ואליהם הועברו גם יחידות ששכנו במבנים בדרום הקריה.

ההשקעות בבינוי בקריה נמשכו מתוך אותה נקודת מבט שהביאה לפינוי דרום קריה והיא שיש לצמצם ככל שניתן את שטח משרד הביטחון בקריה ולשחרר כמה שיותר שטחים לבניה אזרחית (ברוב המקרים, אם לא בכולם, מדובר על בניית מגדלי משרדים אזרחיים) תוך צמצום המתקן הצבאי מסביב לשטח שבו הוקמו הבור ומגדלי משרדים לצה"ל ולמשרד הביטחון. כך פינתה מערכת הביטחון  תא שטח בפינת הרחובות קפלן דובנוב שבו היו ממוקמים מספר מבנים של חיל האוויר. תמורת העלות שהתקבלה מפינוי השטח ושיווקו נבנה מגדל משרדים חדש עבור חיל האוויר בשטח הגובל בקרן הרחובות שדרות שאול המלך ולאונרדו דהֿוינצ'י.

בנוסף, בראשית העשור הקודם תוכנן המשך צמצום שטח הקריה ובניה לגובה של חמישה מגדלים של עשרות קומות, לאכלוס מטה זרוע היבשה שיועבר ממחנה קסטינה, יחידות אגף המודיעין, יחידות מטה חיל הים, אגף מטה של משרד הביטחון ועוד. נקבע שעלות הבנייה תמומן בעיקר על ידי התמורה הכספית שתתקבל משיווק משבצת קרקע של קרן הקריה, בין רחובות שאול המלך ודרך פתח תקווה לבנייה אזרחית שתגרע ממתחם הקריה. תכנית הבניה האזרחית קורמת עור וגידים בימים אלה בהם התבשרנו על הכוונה לבנות מספר מגדלי משרדים בקרן הקריה, ובכלל זה מגדל המשרדים הגבוה בארץ.

המציאות מלמדת שעד היום טרם מומשה מרבית התכנית לבנייה החדשה. למרות זאת, על פי התמונה הנוכחית של פריסת המטה הכללי ומשרד הביטחון במתחם הקריה ובעיקר של התשתיות ומבנים שנבנו בעשורים האחרונים, מוצב סימן שאלה ויש ספק גדול אם קיים איזשהו כוח כלכלי שיוכל לשאת על גבו ביטול השקעות אלה ולהוסיף ולהשקיע כספים רבים בהעתקת של המתחם מחוץ למרחב האזרחי. אם תגיע הישועה בעניין, קרוב לוודאי שהיא לא תגיע מתקציב הביטחון!

אין ספק שברבות הימים שהרעיון להעתיק את הקריה יעלה שוב מסיבות שונות. לאחרונה סמנכ"ל משרד הביטחון האמון על מקרקעי מערכת הביטחון בראיון לאחד העיתונים הכלכליים יותר מאשר רמז שמערכת הביטחון לא תפסול אותו על הסף "...אנחנו מוכנים לצאת גם מהקריה בתל אביב....אנחנו נוותר על שליש מהקריה בשלב כלשהו. .."

הדעת נותנת היא שמשרד הביטחון, לאור התנהלות בפינוי מחנות אחרים ודרישותיו למימון העתקת היחידות למטרופולין באר שבע (מה שמכונה "עליית צה"ל לנגב"), יתבע פיצוי הולם על פיסת הקרקע המוחזקת על ידו ואף יפעל שההון שיתקבל בתמורה לפינוי קרקע יהיה גבוה.

נכון להיום ניתן להעריך שעוד חזון למועד. פינוי אפשרי של משרד הביטחון ומחנה מטכ"ל מהקריה אינו נראה באופק. סביר מאד להניח שדין לב הכרך הגדול והראשי של המדינה בתל אביב הוא לחיות לנצח בדו קיום בשלום עם קריה ביטחונית זרה לסביבתה, אמנם בשטח מצומצם מזה עליו השתרעה בעבר, אבל אף שערך הקרקע שלה הוא הגבוה בישראל. ימים עוד יגידו אם מציאות תשתנה ואם לא.